Tak jak każde mieszkanie, własnościowe mieszkanie spółdzielcze może być obciążone długami. W takiej sytuacji rodzi się pytanie, czy sprzedaż tak zadłużonego lokalu jest w możliwa. W tej kwestii należy poznać podstawowe regulacje obejmujące własnościowe mieszkanie spółdzielcze oraz sprzedaż takiego lokalu na rynku wtórnym.
Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Nie obejmuje ono prawa wyłącznej własności do lokalu tak jak np. prawo własności działki. Ograniczone prawa rzeczowe obciążają nieruchomość, na której zostały ustanowione, w tym przypadku nieruchomość zabudowaną budynkiem, w którym znajdują się poszczególne lokale.
W tym wypadku członek wspólnoty mieszkaniowej nigdy nie jest właścicielem mieszkania spółdzielczego w ścisłym tego słowa znaczeniu. Należy ono do spółdzielni mieszkaniowej, a członkowi przysługuje prawo do korzystania z niego, które w swej konstrukcji jest oczywiście podobne do klasycznego prawa własności. Aczkolwiek istnieje możliwość, aby spółdzielnia mieszkaniowa zdecydowała się na przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu na wniosek członka spółdzielni.
Mimo że jest to ograniczone prawo rzeczowe, to członek spółdzielni jak może takie prawo sprzedać na rzecz innej osoby. Jeżeli lokal posiada założoną księgę wieczystą, to może być również obciążony hipoteką pochodzącą np. z kredytu na zakup mieszkania. Innym długiem, który może obciążać dany lokal, jest wkład budowlany, który członek spółdzielni zobowiązuje się pokryć przy zakupie mieszkania. Częstym problemem jest również kwestia nieuregulowanego czynszu na rzecz spółdzielni.
Co należy zrobić, aby sprzedać mieszkanie spółdzielcze?
Sprzedaż zadłużonego lokalu spółdzielczego nie różni się od sprzedaży zwykłego lokalu na prawach własności. Jeżeli mieszkanie spółdzielcze własnościowe ma założoną księgę wieczystą i jest obciążone hipoteką, sprzedaż należy przeprowadzić w taki sposób, by dzięki niej móc wykreślić hipotekę z księgi.
Polega to na tym, że płacąc cenę mieszkania, kupujący przelewa jej część na konto banku, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką, zaś pozostałą sumę na konto sprzedającego. W ten sposób zostaje spłacony dług osoby sprzedającej, co umożliwia wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Po zaksięgowaniu wpłaty, bank wydaje odpowiednie zaświadczenie stanowiące podstawę do złożenia wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki.
Jeżeli sprzedajemy zadłużone mieszkanie spółdzielcze, to konieczne będzie uzyskanie z banku zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia, dzięki któremu kupujący będzie wiedział, jaka kwota pozostała do spłacenia. Niezbędne okaże się również pozyskanie od spółdzielni zaświadczenia dotyczącego danego mieszkania spółdzielczego, które notariusz będzie musiał opisać w umowie sprzedaży. Zazwyczaj, warto też wcześniej zawrzeć przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży, która zabezpieczy interesy obydwu stron i przygotuje je do podpisania właściwej umowy.
Czy można kupić takie mieszkanie od spółdzielni?
Możliwa jest również sytuacja, kiedy to osoba, której przysługuje mieszkanie własnościowe spółdzielcze, będzie chciała wykupić je na własność od spółdzielni. Jest to oczywiście możliwe i polega na przekształceniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębne prawo własności. Aby tego dokonać, członek spółdzielni musi złożyć do jej zarządu odpowiedni wniosek, w którym będzie ubiegał się o przekształcenie, jak również :
- spłacić część zadłużenia spółdzielni przypadającą na jego lokal z tytułu zobowiązań kredytowych zaciągniętych przez spółdzielnię na cele budowlane;
- uregulować wszelkie zaległości czynszowe oraz związane z użytkowaniem i eksploatacją budynku i nieruchomości opłaty przypadające na dany lokal.
Kancelaria Adwokacka Adwokata Mariusza Kalejty oferuje kompleksową i profesjonalną pomoc prawną w zakresie prawa rzeczowego. Jeśli potrzebujesz wsparcia doświadczonego adwokata w sprawie nieruchomości, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.
